11. Vastgoedbeleggingen


(in EUR 1.000)

Gebouwen

Terreinen

Activa in
aanbouw

Totaal

Boekwaarde 1 januari 2017

982.546

387.664

83.272

1.453.482

Specificatie van mutaties in 2017

Investeringsuitgaven

-

-

16.192

16.192

Activering van bouwrente

-

-

86

86

Opleveringen

5.713

332

-6.045

-

Waardeveranderingen

21.247

15.250

5.980

42.477

Reclassificaties

-385

-2.360

-5.813

-8.558

Overig

-

-

65

65

Totaal mutaties in het boekjaar

26.575

13.222

10.465

50.262

Boekwaarde 31 december 2017

1.009.121

400.886

93.737

1.503.744

Specificatie van mutaties in 2018

Investeringsuitgaven

-

-

33.777

33.777

Activering van bouwrente

-

-

457

457

Opleveringen

14.862

5.331

-20.193

-

Waardeveranderingen

64.389

37.529

3.666

105.584

Bijzondere waardeveranderingen

-

-

-1.000

-1.000

Terugdraaien bijzondere waardeveranderingen

-

-

3.300

3.300

Reclassificaties

9.241

-7.642

-5.202

-3.604

Overig

-

-

27

27

Totaal mutaties in het boekjaar

88.492

35.218

14.832

138.541

Boekwaarde 31 december 2018

1.097.612

436.104

108.569

1.642.285

Gewaardeerd tegen

Historische kostprijs

-

-

46.433

46.433

Reële waarde

1.097.612

436.104

62.136

1.595.852

Activa in aanbouw ten behoeve van vastgoedbeleggingen

Activa in aanbouw ten behoeve van vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde indien deze op betrouwbare wijze kan worden vastgesteld. Vastgoedbeleggingen in aanbouw omvat grondposities voor toekomstige ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of uit grondposities waarvan het toekomstig gebruik onzeker is (operationeel of commercieel gebruik). De plannen voor de ontwikkeling zijn jaarlijks onderhevig aan wijzigingen en zijn onvoldoende betrouwbaar en onzeker om op een continue basis tegen reële waarde te waarderen. De grondposities zijn derhalve gewaardeerd tegen historische kostprijs.

Gebouwen en terreinen

Alle gebouwen en terreinen worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde wordt gebaseerd op de marktwaarde, zijnde het geschatte bedrag, inclusief kosten koper, waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum. In de vaststelling van de kasstromen, die mede bepalend zijn voor de reële waarde waartegen vastgoedbeleggingen in de balans worden gepresenteerd, wordt rekening gehouden met het bestaan van verstrekte huurincentives. De huurincentives worden immers afzonderlijk als activa op de balans verantwoord onder de langlopende vorderingen (12,9 miljoen per 31 december 2018) en de handels- en overige vorderingen (3,6 miljoen per 31 december 2018).

Per 31 december 2018 is 100% van de gebouwen getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde externe taxateurs en 15,9% van de terreinen. De overige terreinen zijn intern getaxeerd met door de externe taxateurs gevalideerde input variabelen.

In de categorie gebouwen is een bedrag van 159 miljoen euro (per 31 december 2017: 145 miljoen euro) begrepen inzake de reële waarde van activa (The Base) waarvan de vennootschap economisch (niet juridisch) eigenaar is (financiële lease). Terreinen vallend onder deze categorie betreffen gronden die in erfpacht of grondhuur zijn uitgegeven.

Voor een nadere uiteenzetting van het resultaat uit verkoop vastgoed en waardeveranderingen vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar paragraaf 2. Overige resultaten uit vastgoed.

Alle vastgoedbeleggingen kwalificeren als een Level 3-waardering. In oktober 2015 is het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs opgericht (NRVT). Het NRVT beoogt de kwaliteit van vastgoedtaxateurs te waarborgen en te bevorderen. De Algemene gedrags- en beroepsregels en reglementen van het NRVT zijn de nieuwe marktstandaard waar taxateurs minimaal aan moeten voldoen. In deze regels zijn ook de internationale verslaggevingstandaarden en internationale taxatierichtlijnen verwerkt. Onze externe taxateurs zijn ingeschreven bij het NRVT.

Hieronder wordt de waarderingstechniek nader uiteengezet.

Waarderingstechniek gebouwen

De waarderingstechniek voor gebouwen is een combinatie van de kapitalisatiemethode (netto-aanvangsrendement methode) en de discounted cash flow methode (DCF-methode). Bij de kapitalisatiemethode wordt de nettomarkthuur gekapitaliseerd met een marktconform netto-aanvangsrendement (NAR) en worden vervolgens correcties toegepast voor alle onderdelen die afwijken van de marktconforme aannamen. De basis voor de bepaling van de NAR wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt en objectspecifieke kennis. Afwijkende onderdelen kunnen onder andere zijn de werkelijke huur, leegstand, achterstallig onderhoud en huurvrije perioden. Bij de DCF-methode worden verwachte nettocashflows contant gemaakt tegen een disconteringsvoet die is opgebouwd uit de risk free rate plus specifieke object- en locatie risico-opslagen.

Gemiddelde gerealiseerde netto-huur per m2

Gemiddelde netto markthuur per m2

Gemiddeld gewogen (m2) NAR

2018

2017

2018

2017

2018

2017

Schiphol Centrum

Kantoren

303

284

288

286

4,70%

5,35%

Bedrijfsruimtes

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

nvt

Schiphol Noord/Oost

Kantoren

159

135

157

159

7,62%

7,75%

Bedrijfsruimtes

nvt

115

nvt

101

nvt

6,80%

Schiphol Zuidoost

Kantoren

139

84

143

167

9,38%

10,00%

Bedrijfsruimtes

127

125

105

110

5,16%

6,58%

Schiphol Zuid

Kantoren

167

158

126

156

nvt

6,75%

Bedrijfsruimtes

97

92

76

84

6,94%

6,49%

Rotterdam The Hague Airport

Kantoren

144

196

160

178

6,47%

7,05%

Bedrijfsruimtes

91

90

75

94

6,16%

7,04%

Significante parameters waardering gebouwen

Relevante kengetallen voor de waarderingen van de gebouwen zijn:

De belangrijkste veronderstellingen van gebouwen betreffen:

Gebouwen

2018

2017

Inflatiepercentage

1,85% - 2,01%

1,30% - 2,00%

Markthuurontwikkeling

0,00% - 1,80%

0,00% - 1,85%

Netto-aanvangsrendementen op markthuur

4,30% - 9,38%

4,30% - 10,10%

Onderlinge relatie tussen significante niet-waarneembare input en de bepaling van de reële waarde

De geschatte reële waarde zal toenemen (afnemen) naar gelang de verwachte groei van de markthuur hoger (lager) uitvalt, de perioden van leegstand korter (langer) uitvallen, de bezettingsgraad hoger (lager) uitvalt, de huurvrije perioden korter (langer) uitvallen en de NAR lager (hoger) uitvalt.

Waarderingstechniek terreinen

Bij terreinen waar een erfpachtcanon of een grondhuur wordt betaald, wordt als waarderingstechniek de DCF-methode toegepast. De verwachte netto-inkomsten worden contant gemaakt tegen een disconteringsvoet die is opgebouwd uit de risk free rate plus risico-opslagen.

Bij terreinen waar de canon-/grondhuurverplichtingen zijn afgekocht is als waardering opgenomen het afkoopbedrag minus een jaarlijkse afboeking gelijk aan het afkoopbedrag gedeeld door de afkoopperiode plus de contante waarde van de verwachte afkoopsom voor de volgende afkoopperiode.

Significante parameters waarderingen terreinen

De belangrijkste parameters in de waarderingen van de terreinen betreffen:

Terreinen

2018

2017

Inflatiepercentage

1,60% - 2,00%

1,30% - 2,00%

Disconteringsvoet

4,75% - 7,75%

6,35% - 7,85%

Volgende:

12. Winstbelastingen